¿Cómo negociar con el comprador de tu inmueble?

Martes, 31 de agosto de 2021

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Para obtener la rentabilidad esperada en la venta de una propiedad es necesario trazar una estrategia en relación con el precio, la puja y las ventajas del sector, entre otros temas.
 

Para empezar organiza una carpeta -una especie de brochure- en la que incluyas un documento con el precio, ventajas, argumentos, fotos de la fachada, interiores, alrededores y, obviamente, los datos necesarios para que lo contacten.
 

Este ‘catálogo’ le causará una buena impresión a los clientes y será un ‘buen primer golpe’ para iniciar el proceso de negociación.
 

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En cuanto al precio base de oferta, fíjalo por lo menos en un 10 por ciento por encima del precio real, con cual podrás negociar holgadamente con el comprador. 

Al momento de pujar con él no te apresures a bajarlo. Es importante que lo dejes hablar. El escucharlo con atención te pondrá por encima de él en términos de negociación y te dará el poder suficiente para defender con argumentos tu tasa de venta.
 

Si es necesario disminuir el valor házlo sobre la cifra fijada por ti, nunca tomes como base la que te proponga el cliente. Solo rebaja el precio en una ocasión y por ningún motivo lo repitas. Se firme, no dudes, domina la situación. Como parte de los argumentos en la negociación,  puedes ofrecerte a realizar algunos arreglos por tu cuenta.
 

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Por ejemplo, pintar el inmueble, cambiar los pisos e incluso enchapar los baños o la cocina. Es importante que con anterioridad hayas cotizado el costo de estas obras y el tiempo que te llevará hacerlas.
 

Si el inmueble tiene parqueadero, depósito, aparatos de seguridad, u otros servicios adicionales utilízalos con la tesis de que son valores agregados que incrementan los beneficios de adquirir la propiedad.
 

Inmueble al día
 

Con el fin de tener las riendas en todo momento y proyectar, a la vez, una imagen seria y segura, es fundamental tener en regla y a mano todos los documentos de la propiedad (e incluir los que sean del caso en la carpeta de oferta):
 

• Copia de la escritura de la propiedad.
• Certificado de Tradición y Libertad no mayor a 30 días.
• En lo posible, copia de los planos arquitectónicos.
• Copia del reglamento de propiedad horizontal del conjunto o edificio.
• Recibos al día de servicios públicos, valorización, administración de propiedad horizontal e impuesto predial.
• Facturas y garantías a los que haya lugar, en caso de que venda su propiedad con muebles y/o electrodomésticos.

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Puntos a favor

La primera imagen es la que cuenta. Por eso, los servicios públicos deben estar conectados y funcionando, no debe haber vidrios rotos y los tapetes, baldosas, pintura y pisos deben estar en buen estado o, por lo menos, limpios.

Exponer ventajas como la cercanía de colegios, estaciones de TransMilenio, sedes bancarias, clínicas, hospitales y parques resultan muy útiles para convencer al comprador, en el caso de viviendas.
 

En lo que respecta a oficinas, bodegas y locales comerciales los beneficios por contar con parqueaderos, vías de acceso, restaurantes, bares y hoteles son importantes.
 

Ahora bien, conocer con exactitud el uso de la propiedad (comercial, residencial, industrial u otro) y el tratamiento que le da el plan de ordenamiento territorial al sector contribuirá en la negociación y, además, podrás garantizarle a tu cliente que él va a poder destinar el inmueble para lo que lo está comprando.
 

Toda esta información puedes obtenerla a través de profesionales en finca raíz, observación directa y en el boletín predial de la propiedad.
 

Asegura el negocio
 

Pacta en el menor número de cuotas el pago de la venta, en lo posible no más de dos. Cuando cierres el negocio pide siempre, por adelantado, unas arras (parte del pago) con el fin de darle mayor peso y compromiso a la transacción.
 

Es recomendable que solicites al cliente referencias personales, familiares, bancarias y comerciales, además de los datos laborales, de identificación y laborales del caso, los cuales debes verificar rigurosamente vía telefónica o si es posible personalmente.
 

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Ten lista la promesa y/o el contrato de compraventa, según lo prefieras. Permite que tu cliente pueda revisar el contrato antes de diligenciarlo. Luego, pídele -si es el caso- que lo firme junto con sus codeudores.
 

Es aconsejable que todas las firmas se autentiquen ante notario público. Finalmente, no entregues las llaves de tu propiedad hasta que no se haya cumplido con el convenio establecido, con el que será el nuevo propietario.
 

Escríbenos a: contenidom2@metrocuadrado.com

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Subsidio a la tasa de interés: preguntas frecuentes

Martes, 31 de agosto de 2021

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Los subsidios se han convertido en una de las herramientas que han jalonado la venta de vivienda en los últimos años, muchas personas han visto en ellos una gran opción para cumplir el sueño de tener casa propia, pero se generan muchas preguntas al respecto. 
 

Es natural que antes de adquirir un bien mediante un crédito, pensemos primero en el costo de los intereses y cuánto dinero pagaré de más, pero al saber que existe un subsidio que le disminuirá el pago de intereses por la compra de vivienda, las posibilidades se amplían para tomar la decisión.   
 

El Ministerio de Vivienda responde algunas inquietudes sobre el subsidio a la tasa de interés:
 

¿Qué es el subsidio?
 

Este programa del Gobierno Nacional consiste en que una parte de los intereses que debe pagar un colombiano, por la cuota del crédito hipotecario, es aportada por el Gobierno Nacional.
 

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¿En qué consiste?
 

La cobertura consistirá en una permuta financiera calculada sobre la tasa de interés pactada en créditos nuevos o contratos de leasing habitacional nuevos, otorgados por los establecimientos de crédito a deudores que cumplan las condiciones que se establecen en el presente decreto y en la normativa aplicable. 
 

¿Quiénes se pueden beneficiar? 
 

Son los hogares interesados en comprar vivienda nueva de Interés Prioritario (VIP) o de Interés Social (VIS). 
 

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¿Por cuánto tiempo es el subsidio?
 

La cobertura solo será aplicable durante los primeros siete (7) años de vigencia contados a partir del desembolso del crédito o de la fecha de inicio del contrato de leasing habitacional. 
 

¿Quiénes pueden acceder?
 

Todos los colombianos (personas naturales), siempre y cuando no hayan sido beneficiarios de un subsidio de tasa de interés previamente.
 

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¿Qué requisitos exige el banco?
 

La persona que quiera acceder al subsidio a la tasa de interés (cobertura condicionada), debe diligenciar una solicitud directamente con la entidad para obtener este beneficio y, adicionalmente, debe cumplir con los requisitos estándar requeridos por los bancos para la aprobación de un crédito hipotecario.
 

¿Si se tiene un subsidio de vivienda aprobado por una caja de compensación, también se puede acceder al subsidio a la tasa de interés?
 

El subsidio a la tasa de interés, no es excluyente con aquellos hogares que ya han sido beneficiados con los subsidios de vivienda de interés social. Sin embargo es importante recordar que este beneficio se otorga a los hogares que obtengan un crédito hipotecario. Así que si el beneficiario del subsidio de la caja de compensación tramita un crédito hipotecario con los establecimientos de crédito, efectivamente podrá acceder a un cupo del programa de cobertura condicionada.
 

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¿Aplica para todo tipo de vivienda?
 

Este beneficio solo aplica para créditos que respalden la compra de vivienda nueva, cuyo valor no exceda los 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes.
 

¿Y para viviendas No VIS?
 

Para este tipo de vivienda, el Gobierno subsidia hasta 2,5 puntos de la tasa de interés del crédito bancario para comprar viviendas entre 100 millones de pesos y 320 millones de pesos.
 

¿El banco está obligado a entregarle a cualquier persona que solicite un crédito hipotecario el formulario del subsidio o se debe solicitar?
 

Toda persona que haya logrado un crédito hipotecario tiene derecho a ser subsidiado con el programa, siempre y cuando haya cupos y el valor de la vivienda a financiar se encuentre entre los rangos establecidos. Para ser beneficiario, se necesita no haber sido beneficiado con otros subsidios de vivienda anteriormente. 

 

Escríbenos a: contenidom2@metrocuadrado.com

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