Comprar vivienda sobre planos, una inversión rentable

Martes, 31 de agosto de 2021

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La adquisición de vivienda sobre planos consiste escoger un inmueble y separarlo antes de que se inicie la construcción del mismo, o mientras está en proceso la edificación. De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), este sistema, también conocido como preventa, “tiene su origen en una de las estrategias utilizadas por los constructores, después de la crisis de los 90’s, encaminada principalmente a reducir y minimizar los riesgos asociados a la construcción”.
 

En este caso, generalmente el constructor está en proceso de obtener los permisos de ley y se encuentra en la búsqueda del punto de equilibrio, es decir, de lograr el suficiente número de compradores para garantizar los recursos económicos que le permitirán edificar el proyecto.
 

¿Cómo es el proceso?
 

Inicialmente, el interesado suscribe un documento denominado encargo fiduciario donde se establecen los parámetros generales de la vivienda: el precio, la forma de separación y las condiciones bajo las cuales se podrá iniciar la obra y firmar -posteriormente- la promesa de compraventa.
 

Este es un paso anterior a la compra efectiva y la participación de la fiduciaria garantiza que los recursos entregados por el cliente les serán devueltos bajo las condiciones pactadas si no se construye el proyecto.
 

Es importante puntualizar la información que todo comprador debe tener al adquirir la vivienda a través de la preventa para que conozca en qué consiste el negocio en el que invertirá su capital.
 

El encargo fiduciario
 

El potencial comprador debe tener claro que el documento que firma inicialmente no es la promesa de compraventa (como en los proyectos ya construidos). En este caso el comprador celebra un contrato -encargo fiduciario- en el que realiza una inversión encaminada a la posterior compra de la vivienda.
 

La fiduciaria, el primer contacto
 

El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio. Esta se encarga de administrar los recursos y desembolsarlos al constructor cuando se cumplan varias condiciones.
 

Una vez celebrado el contrato
 

El potencial comprador o inversionista debe esperar a que se venda un número determinado de viviendas con las que el constructor podrá iniciar la obra (es decir, cuando logra el punto de equilibrio) que estará establecido en el contrato de encargo fiduciario.
 

Punto de equilibrio
 

Cuando se logra el punto de equilibrio se inicia la obra. El constructor celebra la promesa de compraventa con los potenciales compradores, para que la entidad fiduciaria desembolse el dinero entregado por ellos. Así la empresa constructora ejecutará el proyecto.
 

¿Y si no se logra el punto de equilibrio?
 

Si el constructor no vende las unidades de vivienda, la entidad fiduciaria devolverá el dinero que aportó el comprador o inversionista, de acuerdo con lo establecido en el contrato de fiducia.
 

Cuidado con las cláusulas
 

Señor comprador: haga el contrato como si la fiduciaria no estuviera de por medio. Verifique que todas las cláusulas estén completas y tome las precauciones que considere necesarias. El documento debe contener como mínimo la siguiente información:
 

• La indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.

• Los requisitos y el plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.

• El monto o porcentaje de penalización -si el contrato lo prevé- que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista del negocio.

• El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan los requisitos establecidos.

• La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienes separados.

• La posibilidad de que las condiciones técnicas y financieras cambien, previa comunicación escrita.
 

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¿Qué dicta la ley si quieres demoler y hacer un edificio?

Martes, 31 de agosto de 2021

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Derribar una o varias casas para levantar un edificio no es una práctica nueva. Obviamente, lo hacen grandes constructores, pero también quienes sin serlo suman esfuerzos y buscan una inversión segura.

En cualquiera de los casos, hay que tener en cuenta que las normas se han ajustado de la misma forma en que las ciudades han evolucionado. Así lo explica el presidente de la Comisión de Estructuras de la Sociedad Colombiana de Ingenieros (SCI), José Joaquín Álvarez, quien advierte que para consultar la legislación vigente, lo primero que debe hacer el interesado es dirigirse a una curaduría urbana.
 

También puede acudir a Planeación Distrital –en el caso de Bogotá– y a sus similares en los demás municipios del país, cuando estos no cuenten con una curaduría. Álvarez advierte que así el interesado tenga alguna claridad sobre lo que puede hacer con el predio, es mejor pedir la asesoría de un profesional que interprete el tema legal.
 

Otra parte importante del proceso está relacionada con la entidad que aprueba las licencias. Al respecto, la arquitecta de la Curaduría 3 de Bogotá, Ana María Santos, señala que para saber si el sector en el que está el inmueble es apto o no para levantar un edificio hay que tramitar la consulta en cualquier curaduría, con la respectiva dirección.

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“Aunque es posible hacerla de manera virtual, siempre será mejor que sea presencial”, enfatiza. Este contacto es clave porque de ahí saldrán datos de los subsectores, de los usos especiales –es decir, si es residencial o no– y de la posibilidad de continuar con la ejecución del proyecto. Con esto claro, lo que sigue es observar en detalle el sector donde se ubicará la edificación con sus respectivas condiciones, como el índice de ocupación, la altura, la tipología y demás variables.
 

La formulación
 

El siguiente paso, si la curaduría aprueba que el predio es apto para hacer un edificio, es formular el proyecto. 
 

Según Álvarez, aquí se necesita el apoyo de un arquitecto, de un ingeniero de suelos o estructural, de un diseñador de elementos no estructurales y de un constructor. Con los diseños, el estudio de suelos y el proceso arquitectónico y estructural, se deberá hacer la radicación en la curaduría. 
 

Allí se paga un cargo fijo que dependerá del costo de la propiedad y del estrato. De esta forma, la entidad podrá iniciar el estudio y surtir varias etapas (ver pasos anexos). Además, es importante tener en cuenta que hay casos en los que definitivamente no se pueden construir edificios en el sector en el cual está el predio, pero se ven obras en proceso. 
 

Esto pasa, quizás, porque para el caso de Bogotá tienen permiso especial o sus desarrolladores tramitaron la licencia con el Decreto 364 del 2014, antes de que se derogara y se expidiera el 562.

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Por otra parte, no hay que olvidar que no cumplir la legislación vigente y construir algo diferente a lo aprobado por la curaduría tiene consecuencias, entre ellas, una infracción urbanística bajo la norma del ordenamiento territorial o que, con base en el Estatuto del Consumidor, se imponga una multa a la constructora de la mano con lo que maneja la Superindustria. Incluso, con las alcaldías, bajo el nuevo Código de Policía, se puede ordenar la demolición.
 

Los pasos para finalizar el proceso
 

1. Pagar y radicar
 

Con esto listo, el arquitecto, el abogado y el ingeniero revisan el proyecto, y con el curador emiten acta de correcciones. Hay 30 días hábiles para responder; y 45, máximo, si solicitas una prórroga. 
 

En esta etapa de radicación y  estudio, el interesado debe fijar una valla informativa y la curaduría  tiene la obligación  de enviarles las cartas explicativas a los vecinos para ver si tienen quejas.
 

2. Otra revisión
 

Si todo se cumple, de todas formas hay otra revisión que hacen en la curaduría. Tras el visto bueno, la coordinación expone las últimas observaciones; luego se expide un valor o cargo variable, según la dimensión del proyecto.
 

3. Etapa final
 

El interesado tiene 30 días hábiles para pagar la licencia de construcción (cargo variable e impuesto de delineación). Con esto listo, se entrega para iniciar la obra. Vale reiterar que se debe fijar una valla, notificando la obra qué se hará.

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