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Tenga cuidado antes de cerrar un negocio
Miércoles, 4 de marzo de 2015
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Para evitar inconvenientes en el futuro en materia de daños materiales, deudas atrasadas, impuestos y temas legales, tenga en cuenta estas recomendaciones.
– El vendedor deberá entregarle todos los pagos de impuestos (predial y valorización) al comprador.
Además, los servicios públicos deben funcionar perfectamente.
– Asimismo, los linderos, nomenclatura y características del inmueble deben estar muy bien especificados en la escritura.
– Al momento de la entrega la propiedad debe estar libre de cualquier tipo de hipoteca, proceso de sucesión, desenglobe, embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia.
– Toda la información entregada por el vendedor sobre el inmueble y sus características debe ser fidedigna.
– Poder pasar a su nombre las cuentas de los servicios públicos.
– En caso de que el vendedor le incumpla con alguna e las condiciones poder cobrar una indemnización, la cual debe estipularse en los acuerdos a que lleguen las partes.
– Una vez cumplido los respectivos trámites, el vendedor pierde la potestad sobre el bien por lo que el vendedor tiene total autonomía sobre este, salvo las regulaciones de urbanismo, normas de convivencia y/o reglamento de propiedad horizontal correspondiente, entre otros.
– Que se le indique explícitamente el uso del suelo o destino que se le puede dar a la propiedad.
– El vendedor debe entregarle todas las copias de las llaves de acceso al inmueble y de las puertas de cuartos y/o clóseres.
Además si compra vivienda nueva
– En caso de adquirir vivienda nueva en un edificio o conjunto la Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter las propiedades al régimen de propiedad horizontal.
– Observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.
– El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal.
– Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir ¿por un tiempo¿ la función de administrador, aunque, según la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
– Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, ya que algunas veces no se entregan al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
– Antes de hacer el negocio indague si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los niños con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas.
– ¿Qué entrega el constructor? Como mínimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad. Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden.
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El abecé de la compra sobre planos
Miércoles, 4 de marzo de 2015
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Diciembre 2013 – En este caso, generalmente el constructor está en proceso de obtener los permisos de ley y se encuentra en la búsqueda del punto de equilibrio, es decir, de lograr el suficiente número de compradores para garantizar los recursos económicos que le permitirán edificar el proyecto.
Así es el proceso en el que, inicialmente, el interesado suscribe un documento denominado encargo fiduciario donde se establecen los parámetros generales de la vivienda: el precio, la forma de separación y las condiciones bajo las cuales se podrá iniciar la obra y firmar -posteriormente- la promesa de compraventa.
Este es un paso anterior a la compra efectiva y la participación de la fiduciaria garantiza que los recursos entregados por el cliente les serán devueltos bajo las condiciones pactadas si no se construye el proyecto.
Es importante puntualizar la información que todo comprador debe tener al adquirir la vivienda a través de la preventa para que conozca en qué consiste el negocio en el que invertirá su capital.
El encargo fiduciario
El potencial comprador debe tener claro que el documento que firma inicialmente no es la promesa de compraventa (como en los proyectos ya construidos). En este caso el comprador celebra un contrato -encargo fiduciario- en el que realiza una inversión encaminada a la posterior compra de la vivienda.
La fiduciaria, el primer contacto
El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio. Esta se encarga de administrar los recursos y desembolsarlos al constructor cuando se cumplan varias condiciones.
Una vez celebrado el contrato
El potencial comprador o inversionista debe esperar a que se venda un número determinado de viviendas con las que el constructor podrá iniciar la obra (es decir, cuando logra el punto de equilibrio) que estará establecido en el contrato de encargo fiduciario.
Al lograr el punto de equilibrio se inicia la obra
Cuando se logra, el constructor celebra la promesa de compraventa con los potenciales compradores, para que la entidad fiduciaria desembolse el dinero entregado por ellos. Así la empresa constructora ejecutará el proyecto.
¿Y si no se logra el punto de equilibrio?
Si el constructor no vende las unidades de vivienda, la entidad fiduciaria devolverá el dinero que aportó el comprador o inversionista, de acuerdo con lo establecido en el contrato de fiducia.
Tenga cuidado con las cláusulas
Señor comprador: haga el contrato como si la fiduciaria no estuviera de por medio. Verifique que todas las cláusulas estén completas y tome las precauciones que considere necesarias. El documento debe contener como mínimo la siguiente información:
La indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.
Los requisitos y el plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.
El monto o porcentaje de penalización -si el contrato lo prevé- que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista del negocio.
El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan los requisitos establecidos.
La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienes separados.
La posibilidad de que las condiciones técnicas y financieras cambien, previa comunicación escrita.
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