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Reglas fiscales 2026: ¿amenaza para el crowdfunding inmobiliario?

El Paquete Económico obliga a las firmas de fondeo colectivo a retener ISR e IVA; el sector advierte que la medida generaría desventajas frente al resto del sistema financiero

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Fernando Gutiérrez

Publicado: 30.09.2025 – 09:00Actualizado: 30.09.2025 – 09:25Compartir por WhatsApp Compartir por Twitter Compartir por Facebook Compartir por Linkedin

Durante años, el sector de fondeo colectivo (crowdfunding) presionó para que la Secretaría de Hacienda definiera reglas claras en materia fiscal y ahora, con la propuesta incluida en el Paquete Económico 2026, esa exigencia parece cumplirse, pero de una manera que podría afectar a la industria, pues de acuerdo con los jugadores del sector, lo planteado generaría un piso disparejo frente al resto del sistema financiero y golpearía especialmente a las firmas dedicadas al sector inmobiliario.

De acuerdo con la iniciativa de Ley de Ingresos de la Federación del 2026, las instituciones de financiamiento colectivo deberán retener y enterar el impuesto sobre la renta de 20% sobre los intereses generados, cuando para el resto del sistema financiero la propuesta fija una tasa de 0.90%, lo que para los jugadores del sector no sólo significa una carga desproporcionada sino también un trato desigual frente a otras instituciones que realizan actividades similares.

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“Se nos pide hacer el mismo nivel de onboarding a los usuarios, mismo nivel de auditorías a las plataformas, incluso (mismos) requerimientos de capital, entonces como que por un lado se nos trata como sistema financiero, pero en la parte fiscal no”, señaló Alberto Padilla, cofundador de Briq.mx, quien indicó que esta firma de crowdfunding inmobiliario lleva una década con la aplicación de dichas retenciones y con la entrega de constancias a sus inversionistas.

De las 28 firmas de crowdfunding autorizadas en términos de la Ley Fintech, cerca de 10 están dedicadas al tema inmobiliario. Para Padilla, las plataformas más grandes, que concentran cerca de 60% del mercado, desde hace años han implementado la retención por lo que no se prevé un impacto considerable; sin embargo, el paquete económico planteado no ofrece ninguna ventaja para sus inversionistas.

“Tal vez a 70 u 80% (de la industria) no le va a afectar porque de una u otra manera ya lo hace; le va a afectar en no tener ventajas, en no avanzar, simplemente vamos a seguir igual”, remarcó el cofundador de Briq.mx.

Para la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (AFICO), el impacto que tendría esta industria sería en la emisión de constancias de retención mensuales, en lugar de una consolidada anual.

“No es solo el querer retener menos, sino es que incluso la operación de esas retenciones se vuelve muy ineficiente… el tener ese piso disparejo no solo en la parte de cantidad, sino también en la parte de forma, es lo que nos tiene pues muy preocupados”, advirtió Padilla.

Factores que nublan el panorama

Aunado a la propuesta fiscal que impactaría en la industria, Padilla enfatizó que todavía existe un pendiente regulatorio en materia de los límites de financiamiento que estas plataformas pueden otorgar.

En la actualidad, las firmas de crowdfunding inmobiliario pueden fondear proyectos hasta por 14.2 millones de pesos (1 millón 670,000 Udis), pero pueden solicitar un permiso a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores para que dicho monto se eleve hasta 57.3 millones de pesos (6 millones 700,000 Udis).

Para Padilla, estos límites no tienen sentido en el marco de la evolución del crowdfunding inmobiliario, pues hay proyectos que exigen al menos el triple del financiamiento que está topado por la ley. “Sin duda, el ideal es que no haya límites… pero si los hay, entonces tendrían que ser más altos, estamos hablando por lo menos del triple, deberían estar más cercanos a los 200 millones de pesos.”

Competencia desleal

A la carga regulatoria se suma otro desafío: la competencia con plataformas no reguladas que ofrecen el mismo modelo, pero fuera de la ley. Padilla advirtió que estas firmas captan inversionistas sin controles y, al destinar menos recursos al cumplimiento, pueden invertir más en marketing y ganar mercado.

“Todo lo que yo le dedico a cumplimiento regulatorio, que son varios millones de pesos al año, ellos se lo dedican al marketing”, sostuvo Padilla, y añadió que cuando quiebran las firmas no reguladas, el impacto reputacional afecta a las que sí cumplen.

Ante este panorama, Briq.mx prevé un crecimiento en el 2025 de 15% anual, pues la disminución de las tasas de interés ha incentivado la búsqueda de productos alternativos de inversión como las firmas de crowdfunding inmobiliario.